Sondages avant travaux ou comment limiter les mauvaises surprises sur un chantier de réhabilitation ?

sondages mur charpente faux plafond

Les sondages ont révélé que le mur que nous pensions plein, était en fait un mur à colombages avec doublage en briques, ce qui a complètement remis en cause la méthode de confortation de la structure

Alors, aujourd’hui je souhaite vous parler des sondages à faire réaliser avant vos travaux.

L’EXEMPLE DE GREG ET ELODIE

J’ai visionné une vidéo d’Elodie PINTO du site www.notre-independance-financiere.fr .Elle nous explique comment s’est déroulé le chantier de rénovation d’un de leurs appartements.

J’en profite pour saluer Greg et Elodie Pinto, et les remercier de l’expérience qu’ils nous font partager. Ils sont pour moi une véritable source de motivation.

Donc, Elodie nous explique que l’artisan auquel ils ont fait appel a déposé les faux plafond. Cela a mis à jour le véritable plafond de l’appartement qui était très endommagé.
Or il n’était pas prévu dans les travaux d’intervenir dessus. D’ailleurs, l’artisan voulait masquer le tout  par un nouveau faux plafond. Greg et Elodie ont eu une réaction sage en choisissant de traiter ce problème pour ne pas qu’il ressurgisse ultérieurement.
Au final, Greg et Elodie ont changé d’artisan. J’imagine qu’ils ont eu une augmentation de leur budget travaux pour régler ce problème. J’imagine aussi qu’ils ont du perdre un peu de temps pour régler ce problème.

C’est ce que l’on appelle un aléa de chantier, une découverte fortuite et généralement ce n’est pas agréable. Cela peut remettre en cause le budget de l’opération. Par ailleurs, lorsque vous avez des avenants à passer en cour de chantier, vous êtes nettement moins en position de force pour discuter les prix avec les artisans.

sondages plafond a la francaise

Découverte d’un plafond à la française lors des sondages de faux-plafond. Celui ci à ensuite été restauré pendant les travaux et donne beaucoup de cachet à l’appartement

Alors ma recommandation pour des chantiers de réhabilitation, c’est de procéder à des sondages préalables. Il y a pour moi 2 occasions principales de faire des sondages :

1) LES SONDAGES AVANT TRAVAUX

Le plus évident : vous êtes déjà propriétaire et vous avez besoin de faire réaliser des travaux par les entreprises.

Donnez au artisans la meilleure visibilité possible des travaux à réaliser. Cela limitera le risque d’avenant à la hausse en cours de chantier. Si vous savez que de toute façon vous allez devoir démolir des faux plafonds, ou des doublages, faite le faire en préalable ce qui facilitera le chiffrage des autres artisans. Si vous avez du plâtre qui recouvre les poutres bois des planchers, faites en retirer une partie pour voir l’état du bois. Choisissez prioritairement de déplâtrer la zone correspondant à la jonction entre la poutre et le mur porteur. C’est souvent ici qu’il peut y avoir des soucis.

sondages poutre bois

Déplâtrage au niveau de l’ancrage de la poutre. Celle-ci est en bon état de conservation

2) LES SONDAGES AVANT ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER A REHABILITER

La 2ème situation, encore plus en amont, c’est lorsque vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à réhabiliter. Pour votre montage financier, vous devez évaluer précisément les travaux à réaliser car cela conditionne l’offre que vous allez formuler au vendeur. Si vous passez à côté de problèmes structurels importants, cela peut complètement remettre en cause votre bilan. Vous pourriez vous mettre dans une position financière délicate.

Si le bien est en mauvais état et manifestement à réhabiliter, demandez à ce que soient réalisés quelques sondages. Cela peut juste être des petites fenêtres créées dans le faux plafond ou les doublages pour apercevoir ce qu’il se passe derrière.
Si le propriétaire n’est pas opposé à des sondages mais qu’il est réticent à les financer : vous pouvez proposer de faire intervenir votre maçon habituel (faite signer au propriétaire un accord écrit) .

Si le bien vous intéresse, mieux vaut dépenser quelques centaines d’euros pour lever les incertitudes et investir plus sereinement. Dans le cas où vous découvrez des éléments problématiques (typiquement une structure en mauvais état, ou des doublages en amiante par exemple), vous pourrez négocier le prix d’achat à sa juste valeur. Cela peut même vous amener à reconsidérer votre investissement et vous éviter de faire une mauvaise affaire.

EN CONCLUSION

J’espère que cet article vous sera utile et vous aura fait prendre conscience qu’il ne faut surtout pas négliger de faire des sondages préalables. Plus généralement, il est important de lever un maximum d’incertitudes sur l’état avant travaux d’un bien à réhabiliter. Cela pourra vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent par la suite, et vous permettre de gérer votre opération plus sereinement.

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